GENERALIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL

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Dentro del contrato de arrendamiento, a veces es un poco confuso el manejo conceptual de la regulación entre los destinados a Vivienda Urbana de aquellos destinados a Actividades Comerciales, quizá originada en que de manera general para unos y otros, en lo pertinente aplica, sin distingo, los Artículos  1973 a 2935 del Código Civil, por lo que dedicaremos este espacio en destacar las especiales connotaciones que previstas en los Artículos 518 a 524 del Código de Comercio, regulan el arrendamiento de Inmuebles destinados a cumplir actividades comerciales, naturalmente lícitas.

Quizá una de las mayores divergencias de interpretación y aplicación parte de la misma noción que de LOCAL COMERCIAL se encuentra arraigada en el ciudadano del común, la cual parte de entender que debe estar permanentemente abierto al público, y por ende, de tal denominación se excluye a las oficinas, los consultorios, las bodegas, los depósitos, la consulta, los talleres, la costura, entre un sin par de actividades comerciales que se desarrollan en otros espacios y ambientes, por lo que es necesario  precisar que por LOCAL COMERCIAL, debemos asimilar de forma amplificada en los términos del Artículo 515 del Código de Comercio, la denominación de ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO, como “… un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa destinado al desarrollo de una, o diversas, actividades comerciales…” de donde es preciso concluir que este, puede tener o no, sus puertas permanentemente abiertas al público.

En este orden es pertinente aclarar previamente que, la intención del legislador, de una parte, al intervenir directamente en la regulación de los Contratos de  Arrendamiento de Inmuebles para Vivienda Urbana no es otra que la de permitir la armonía entre el derecho a una vivienda estable y digna frente al derecho a la propiedad privada dentro de condiciones de reciproca equidad, en tanto de otra, la amplia libertad relativa en la regulación de los Contratos de  Arrendamiento de Inmuebles para Actividades Comerciales, enfatiza desde el reconocimiento al derecho a la propiedad privada, dentro de un delicado equilibrio, la protección al derecho de la libertad  de empresa en pos de garantizar la función económica y social que esta desarrolla, asegurando al mismo tiempo, la estabilidad de las relaciones laborales derivadas y dependientes de toda organización empresarial,  así como la permanencia cierta del capital de trabajo.

Solo serán de aplicabilidad de manera remisoria, residual y por excepción algunas pautas de procedimiento previstas en la Ley 820 de 2003 [pago forzado de la renta cuando el arrendador se niega a recibirla, por ej], pero de manera especial se aplica la normatividad prevista en el Título I Capítulo I del Código de Comercio, que en seis artículos, como pocas, tajante y diferencialmente regula uno de los aspectos más trascendentales de la vida nacional y que nada guarda de similar con las propias regulatorias del arrendamiento de Inmuebles destinados para Vivienda Urbana previstas en la ya referida Ley 820 de 2003, hasta el punto de consagrar de pleno derecho sin lugar a ninguna discusión, interpretación o consideración, que contra las normas previstas en los Artículos 518 a 523 del Código de Comercio, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes, tal lo veremos seguidamente.

El Artículo 518 del Código de Comercio, renovación automática del contrato

Es de las principales diferencias características, y por ende de mayor peso y que significativamente las inmobiliarias arrunchadas en el desconocimiento de esta regulación por parte de los arrendatarios, arremeten con su pseudo poder intimidador para terminar relaciones contractuales validamente continuadas: 

Articulo 518. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

  1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
  2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y
  3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

En primer lugar, se prevé el derecho a la renovación automática del contrato de arrendamiento, cuando el mismo arrendatario  cumplido haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con el mismo establecimiento de comercio.

En segundo lugar y con singular acentuación, señala que las UNICAS situaciones en que el arrendatario cumplido no tendría ese derecho, será cuando EL PROPIETARIO, entiéndase bien, EL PROPIETARIO y NO EL ARRENDADOR, requiera el inmueble para las eventualidades previstas en los numerales 2 y 3.

Asi, si la Inmobiliaria le cursa un aviso de desahucio con todos los meses de anterioridad que se le ocurra, indicando que su contrato de arrendamiento del local donde tiene la tienda, el taller, la costura, la cafetería, la miscelánea, la consulta veterinaria, el salón de belleza etc, termina porque:

  1. el propietario necesita el inmueble para irse a vivir a él, o para poner un negocio, o deba ser reparadoNO SE ESTRESE… solamente EL PROPIETARIO es el que está legalmente facultado para terminarlo,  siempre que cumpla los requisitos que adelante se reseñan, o
  1. se ha vendido el inmueble y necesita entregarloTAMPOCO SE ESTRESE… en materia de inmuebles destinados para actividades comerciales, esta causal no existe, asi solo tenga el garaje arrendado; tenga presente que solo existe y aplica para los de vivienda urbana.

Recuerde:  De una parte, las únicas causales legales para terminar el contrato distintas a su incumplimiento, son las de los numerales 2º y 3º ya vistas, NINGUNA OTRA !!!, y de otra, NO FIRME SINO UN SOLO CONTRATO, ya que la vetusta indicación que se hace por las Inmobiliarias en cuanto que se debe firmar un nuevo contrato cada año, entre otras maniobras poco ortodoxas, se hacen tendenciosamente para hacer dificultosa, sino imposible la estructuración del derecho del arrendatario a la renovación automática del contrato, una vez cumpla con la previsión del Artículo 518 en referencia.

El Artículo 519 del Código de Comercio, libertad absoluta en la fijación del precio del canon de arrendamiento.

Articulo 519. Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.

Una de las características sobresalientes de los Contratos de Arrendamiento de Inmuebles destinados para Actividades Comerciales, como hemos visto, es la de no estar sometidos a intervención estatal especial distinta a la prevista en el Código de Comercio, de tal forma que, arrendador y arrendatario están en plena libertad para fijar a su conveniencia el periodo de duración [por horas, días, semanas, meses o años] y condicionarlo a determinadas situacionesde oferta / demanda, o variables de mercado[“período de prueba del comerciante”]; fijar el precio, la moneda,  y forma del pago de la renta, asi como los incrementos o reajustes al vencimiento.

En el último ítem previo,  aunque la moderación contractual ha tendido a imponer por costumbre que estos reajustes  sean en proporción igual al I.P.C.  para el año que termina, o I.P.C.  más unos puntos, nada obsta para que dicho incremento se fije en porcentajes correspondientes a cifras ciertas y conocibles de antemano a la firma del contrato del 10%, 20%, 30%, 50% sobre el valor de la renta del periodo que se cumple, o en la forma que conjuntamente se considere apropiada.

No obstante dichas consensualidades, pudiere acaecer que al momento de la renovación, por ejemplo para el décimo año, aunque ambos contratantes consideran permanecer en la relación contractual que les ha traído mutuos beneficios, el arrendador razone insuficiente el valor del incremento en razón por ejemplo de revalorización del predio, o el arrendatario la discurra excesiva en razón de nuevas cargas fiscales, saturación de la oferta, decaimiento de la demanda o desmejoramiento del entorno, por referir las más usuales ciertas o de mera argumentación, hasta el punto de no ponerse de acuerdo en el  nuevo canon de arrendamiento que conlleva el riesgo de la relación mantenida.

Cuando esta situación se presenta, una cualquiera de las partes con citación de la contraria, o ambas de común acuerdo, podrá(n) acudir judicialmente a una actuación muy expedita denominada, regulación y fijación de canon de arrendamiento, por la cual, mediante peritos que analizaran en conjunto y detalle todos los factores de incidencia positiva y negativa, se fijará definitivamente  con carácter vinculante para el periodo que comienza, el canon de arrendamiento a pagar.

El Artículos 520 a 522 del Código de Comercio, procedimiento de EL PROPIETARIO para la terminación del Contrato de Arrendamiento previsto en los Ordinales 2º y 3º del Artículo 518

Articulo 520. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

Articulo 521. El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.

Parágrafo. Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.

Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.

Articulo 522. Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.

En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante surgido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.

El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.

Retomamos haciendo especial hincapié, e insistiendo, como la ley faculta UNICAMENTE a el propietario y no al arrendador para adelantar el procedimiento de desahucio, información y destinación final del inmueble, así como el sencillo procedimiento de formulación pero fuerte de indemnización de los perjuicios que el propietario cauce al arrendatario por no cumplir dentro del periodo legal fijado con el desarrollo de la causal invocada para haber terminar el contrato de arrendamiento.

El Artículo 523 del Código de Comercio, derecho legal a subarrendar                                   

Articulo 523. El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.

El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.

La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio.

Tres son las particularidades que mayormente quiebran la relación entre arrendadores y arrendatarios de Inmuebles destinados para Actividades Comerciales, las que, curiosamente por encima de la mora en el pago de la renta, convergen en álgidas controversias judiciales, y tienen que ver con el presunto incumplimiento de las obligaciones del arrendatario por subarriendo del inmueblecambio de destinación, y/o cesión del contrato de arrendamiento sin consentimiento del arrendador.

Siendo la norma muy clara, no tiene cabida a interpretación alguna, más que las originadas en el desconocimiento cierto o manipulación deliberada por los involucrados en la estructuración y desarrollo de estas relaciones: Arrendadores, Arrendatarios, Inmobiliarias y Abogados.

En principio, partamos que el arrendatario de pleno derecho podrá subarrendar SIN AUTORIZACION del arrendador, hasta el 50 % del inmueble que ha tomado en arriendo con la sola limitante que no se lesione los derechos de este, esto es, que necesariamente deberá subarrendar para actividad comercial licita dentro del contexto del uso del suelo aprobado para el lugar donde se ubica el inmueble.

Ahora, nótese como el subarriendo de la totalidad del inmueble no es que esté prohibido, sino simplemente condicionado a la autorización expresa o tácita del arrendador, dentro de la misma forma y condición ya delineados.

En cuanto al cambio de destinación del inmueble por una diferente a la prevista en el contrato, veíamos como el Artículo 515 del Código de Comercio, precisaba la denominación de ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO, como “… un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa destinado al desarrollo de una, o diversas, actividades comerciales…” de donde es fuerza colegir que, en razón de la multiplicidad de diversas actividades comerciales que pudiere tener el arrendatario, podrá de acuerdo con estas, con la autorización expresa o tácita del arrendador,  cambiar la destinación inicial a fuerza de idéntica forma y condición. 

Por último, en caso que el arrendatario enajene el establecimiento de comercio, de pleno derecho se tendrá como válida la cesión del contrato de arrendamiento, para lo cual será intrascendente que el arrendador autorice, acepte o le guste, simplemente le debe ser comunicado para quedar cobijado por aquella, liberando al actual arrendatario y teniendo como tal, en virtud del mismo contrato al comprador del establecimiento.

A manera de finiquito, sin que sea del caso ningún comentario, distinto a que las Inmobiliarias podrán clausular, enredar, y pretender distraer a su “amaño jurídico”estas reglas, pero sin ningún resultado vinculante o exigibilidad, tal como lo contrae el  Artículo 524 del Código de Comercio:

“…Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes…”.

Fuente: Gerencie.com