En primer lugar debemos indicar que, al adelantar la compraventa de un bien inmueble el vendedor o promitente vendedor deberá cerciorarse que el bien inmueble esté en condiciones óptimas para que el comprador o promitente comprador pueda tener el pleno uso, goce y disposición del mismo, una vez dicho esto, el vendedor a sabiendas que el inmueble cuenta con mejoras o arreglos pendientes por realizar, deberá informarlos al comprador en la promesa de compraventa, ya que, de no hacerlo así se podría configurar un vicio oculto o redhibitorio, los cuales, podrán eventualmente ser alegados por el comprador, cabe mencionar que el marco normativo y legal de la Acción redhibitoria se encuentra establecida en el Código Civil Colombiano artículo 1914, la cual, tiene por finalidad el proteger al comprador para que la cosa vendida sea garantizada por el vendedor, así mismo debemos tener presentes los efectos de la acción en mención, dado que allí podrá solicitar el comprador la terminación o recisión del contrato o que se rebaje el precio de la cosa vendida.
Así mismo, debemos tener presente que la Acción redhibitoria podrá ser alegada por el comprador, sin embargo, para que prospere deberá cumplir con los siguientes requisitos:
- Haber existido los vicios al tiempo de la venta, es decir, que no se generaron después de esta, sino que al momento del contrato ya estaban presentes.
- Que afecten el funcionamiento de la cosa vendida, tanto que si el comprador los hubiese conocido no hubiere comprado la cosa o hubiese pagado menos por ella.
- No haber sido manifestados por el vendedor, y ser difíciles de detectar por parte del comprador.
Por último, y una vez se cumplan con los presupuestos anteriormente mencionados, la normatividad vigente establece el termino de prescripción para ejercer y así mismo ejecutar en debida forma la acción redhibitoria la cual varía dependiendo si es bien mueble será de seis (6) meses y en caso de inmueble un (1) año, cabe mencionar que este proceso deberá ser adelantado ante la jurisdicción ordinaria especialidad civil y será un juez quien decrete los efectos de la Acción redhibitoria.
