En primera medida, es pertinente indicar lo que corresponde con el gravamen de la hipoteca, específicamente sobre un bien inmueble, en atención al artículo 2432 de nuestra legislación civil, refiere que este es “derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor”.
Conforme a lo anterior, debe mediar un documento denominado contrato de hipoteca para que este sea registrado ante la Superintendencia de Notariado y Registro y así surta efectos de publicidad, permitiendo identificarlo en el certificado de tradición y libertad del correspondiente inmueble. En virtud de esto, ya tiene un gravamen que para posibles negocios jurídicos tales como donación, compraventa, entre otros, se tiene el pleno conocimiento que el inmueble tiene una hipoteca y por ende, quien lo adquiera debe conocer el límite de dicha medida.
De esta manera, de acuerdo a lo que refiere el artículo 2440 del Estatuto Procesal, tenemos que el ordenamiento jurídico colombiano nos da la posibilidad de que el dueño y/o propietario de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante, cualquiera estipulación de lo contrario. Lo anterior entonces refiere que en caso de que exista una limitación adicional sobre la hipoteca no es dable la venta del inmueble, esto, por ejemplo, porque algunas entidades financieras lo atan de esta manera y por supuesto, tiene una connotación en no poder celebrar negocios jurídicos maxime probablemente, porque las hipotecas cobran la totalidad del valor real del inmueble.
Sin perjuicio de lo anterior y a modo de recomendación, es importante que previo a la celebración de algún negocio se revise el certificado de tradición del inmueble y, en caso de que se detecte que tiene una hipoteca vigente, se verifique el valor que fue entregado al propietario bajo dicha figura, y la deuda real conforme a los valores que ya se hayan cancelado. De esta manera, es dable verificar las implicaciones de un contrato bajo la denominación de la existencia de una hipoteca y por ende su protocolización.
