Como primera medida, se debe tener presente que de acuerdo a la legislación colombiana, todas las personas que vivan en un conjunto residencial, bien sean propietarios o arrendatarios, se encuentran sometidos al régimen de propiedad horizontal, al cual deben dar cumplimiento a cabalidad, pues en caso de no hacerlo pueden ser sancionados.
La Ley 675 de 2001 estableció la posibilidad de imponer sanciones ante el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias consagradas en la legislación o en el reglamento interno, por parte de los propietarios, tenedores o terceros. Se debe tener presente que el órgano competente se puede imponer únicamente por la asamblea general o el consejo de administración cuando este exista y en el reglamento se le haya asignado expresamente esta facultad.
La citada norma, en su capítulo segundo, establece la posibilidad de imponer sanciones por el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias en los siguientes términos: «Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.»
Sin embargo, un aspecto fundamental para la imposición de este tipo de sanciones es que en el reglamento interno de la copropiedad estén expresamente establecidas las conductas que generan la dicha sanción, así como se debe establecer el procedimiento para que al infractor se le respete el debido proceso.
Si en el reglamento interno no se encuentra determinada la falta, no será posible imponer la sanción. Ahora bien, si se quiere incluir la conducta como sancionable en el reglamento, deberá citarse a la asamblea de propietarios para hacer la perspectiva modificación al reglamento, entre tanto, es de tener presente que en la diligencia de descargos que se haga por una infracción de convivencia, si la hizo el arrendatario, no es necesario citar al dueño del apartamento, así mismo, el propietario no tiene la obligación de asumir las multas que se le impongan al arrendatario.
