Es muy común que se suscriban relaciones contractuales entre las constructoras y las propiedades horizontales, donde se discuten el diseño, la construcción y la entrega de la respectiva obra, entre otros aspectos. Esto implica que se desencadenen conflictos entre las partes de acuerdo al contrato e incumplimiento del mismo por concepto de la efectividad de la garantía legal y tiempos de entrega.
Por ese motivo, en la reciente sentencia SC496-2023 del 16 de enero de 2024, la Corte Suprema de Justicia se pronunció frente a algunos elementos clave que se deben tener en cuenta en este tipo de controversias. Entre estos, la Corte indica:
La Corte explicó que es necesario demostrar si la garantía perseguida se clasifica de la siguiente manera:
- Como estabilidad de la obra, la cual «atañe a la integridad estructural de la construcción», y el término pactado de la garantía es de 10 años.
- Como parte de los acabados o líneas vitales, es decir, partes que permiten la habitabilidad o las que tienen propósitos funcionales, en cuyo caso la garantía será por un término de 1 año.
- En cuanto a la fecha de entrega, destacó la Corte que se tendrá como tal la que acredite la respectiva acta o el contrato. Si hay ausencia de esta, opera el supuesto fáctico del que se sirve la presunción de entrega que establece el artículo 24 de la Ley 675 de 2001.
- Frente a la fecha en que se elevó la reclamación, reiteró que bastará con que el acto comunicativo se realice de manera oportuna y que debe ser claro el motivo por el cual se reclama, sin importar que se consigne en un soporte documental (físico o digital) o se exprese verbalmente. Se deja claro que cualquiera que sea el camino elegido por el consumidor, se tendrá que acompañar a la demanda prueba de que efectuó la reclamación.
Finalmente, precisó que la «reclamación directa» puede sustituirse por un acta de audiencia de conciliación emitida por cualquier centro de conciliación legalmente establecido como requisito de procedibilidad de la acción judicial.
